外國人如何在塞爾維亞購買不動產(房地產)

根據塞爾維亞法律,外國人和外國實體有兩種不同的購買房地產的製度。

首先,外國公司可以在塞爾維亞共和國所必需的他們購買不動產的商業活動,條件下的互惠。外國公司可以購買土地,公寓樓或公寓,但不能購買農業用地。如您所見,允許外國公司 在兩種情況下購買不動產:1)以商業活動為目的購買不動產–在貿易部之前將提供確認公司已實現此條件的確認;2)互惠 –將在司法部之前提供確認公司已實現此條件的確認。

互惠是指允許塞爾維亞公司在相同或不那麼困難的情況下在國外購買房地產。互惠可以通過雙邊國際協議,法律和法院的慣例提供。在此領域中,有許多國家與塞爾維亞共和國互惠:美國,英國,日本,荷蘭,澳大利亞,阿根廷,奧地利,比利時,巴西,卡納達,德國……。

另一方面,在互惠條件下,允許外國人在塞爾維亞購買公寓和公寓樓。順便說一句,不動產的所有權是塞爾維亞共和國獲得臨時居留證的法律依據。

外國公司或外國人在塞爾維亞購買不動產的過程與塞爾維亞公司或塞爾維亞公民的購買過程相同。我們的貝爾格萊德 房地產律師事務所將為您介紹該過程的所有步驟。

第一步–選擇真正的財產和分析文件

在其他所有事情之前,您應該根據自己的意願和財務狀況選擇不動產。當選擇不動產時,我們貝爾格萊德律師事務所的不動產律師辦公室將分析並檢查與購買不動產有關的所有文件。我們將特別注意兩點。首先,是在塞爾維亞共和國地籍登記冊中註冊的不動產,也是以潛在賣方的名義註冊的不動產。其次,在地籍登記冊中是否有作為抵押,地役權等在不動產上登記的留置權。如果不動產是以潛在賣方的名義登記的 在塞爾維亞共和國的地籍冊中,我們可以繼續進行第二步。

第二步–起草購買協議

在塞爾維亞共和國的不動產轉讓以購買協議的形式提供。採購協議為正式合同,應以書面形式訂立。購買協議有兩個基本條款:標的米(不動產)和購買價格。我們的貝爾格萊德房地產律師事務所在起草購買協議方面具有豐富的實踐經驗。

在某些情況下,當各方無法達成購買協議時,他們可以製定預購買協議。原因可能是這樣的情況,即潛在的買方當時沒有足夠的錢來支付購買價格,但期望將來(例如)從銀行借錢。同樣,原因可能與不動產的法律地位有關,例如,註冊了抵押,應盡快刪除。根據預購協議,潛在買方有義務支付一定金額的押金(通常為購買價的10%),以保證他有興趣購買不動產。訂立預購協議的主要法律後果是雙方的義務在指定的時間段後簽訂購買協議。

第三步–制定購買協議

購買協議由公眾公證人形成。這意味著,購買協議的草案應公證由公證人。主管公共公證人對購買協議進行公證,該公證人對不動產所在地區具有管轄權。買賣雙方應在公證人面前出席並簽署購買協議。買方通過簽署購買協議的行為確認接受賣方的要約。

公證人將通知當事方有關構成購買協議的所有相關法律後果。買賣雙方應為購買協議的公證費,具體取決於不動產的貨幣價值。我們的貝爾格萊德房地產律師事務所可以安排公證人開會之前製定購買協議的會議。

第四步–在地籍註冊所有權

根據塞爾維亞法律,如果房地產購買者想要獲得所有權,則應在塞爾維亞共和國地籍註冊之前註冊其房地產所有權。該申請將由公證人在購買協議公證後提交。

公證人應提供重新提交給申請的下一份文件:1)購買協議的原始版本;2)clausula intabulandi –賣方給予買方的授權,授權買方在沒有其出席和協助的情況下在地籍登記簿中註冊不動產的所有權(購買協議或聲明的條款);3)影印本的買家身份證;4)已付費用證明 –約5.000,00 RSD(45歐元)。

塞爾維亞共和國地籍登記冊應在提交申請之日起15天內作出決定。如果該申請被塞爾維亞共和國地籍登記處通過,則買方將正式成為不動產的所有人。

第五步–支付印花稅

在購買協議正式生效後,公證人有義務向賣方提交印花稅申請表,以支付印花稅(財產轉讓稅)。該稅收申請應提交稅務總局主管組織單位備案。根據塞爾維亞法律,支付印花稅的債務人是賣方,但購買協議中的當事方可以安排這項義務,但要以買方為代價。另一方面,如果買方直接從該轉讓的投資人那裡購買新的房地產,投資人應繳納增值稅,不包括印花稅。

賣方應在購買協議公證之日起30天內提交印花稅納稅申請。如果採購協議規定買方應當支付印花稅,則買方代表賣方提交該稅收申請。支付印花稅的基礎是購買價格,稅率為2.5%。稅務機關應自提交稅務申請之日起60天內決定印花稅的金額。我們的貝爾格萊德房地產律師事務所為您提供繳納印花稅的稅務申請服務。

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